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2021.06.29
中古住宅・・・考えすぎると決められなくなります
先日、中古住宅を買ってリノベーションをされたいお客様の相談を受けていたのですが、完全に契約をされる心づもりでいらっしゃったのですが、重要事項の説明で盛土されていることがわかり、この土地は見送ることになりました。
阪神・淡路大震災を芦屋で経験していらっしゃるので、どうしても気になるとのことでした。お気持ちはよくわかります。やはり誰しもそのような原体験に逆らった意思決定は難しいと思います。
ただ、私としては築34年の建物がほとんど傾いていないので、客観的に大丈夫と思えただけに少しもったいない想いがありました。うちのことじゃないですよ、場所を気に入っていらっしゃったお客様のことです。うちもないことはないんですが（笑）。
正直なところ、土地でも中古住宅でも100点満点のものはありませんので、今回のように譲れないポイントはともかくとして、あまり考えすぎると決められなくなります。今日は最低限度おさえておきたい中古住宅のポイントを書いてみます。
築20年から25年がベスト！
中古住宅の購入の判断について最も重要な基準は築年数です。築20年から築25年ぐらいがベストです。一番美味しいところです。その理由としては、不動産市場の慣習として築20年ぐらいでほぼ建物の価格がゼロになり、更地とほとんど同じ価格でまだまだ住める家が一緒に手に入るからです。これは税法上の問題で木造住宅の耐用年数が22年と定められていることも大きいと思うのですが、実際問題として築二十数年の家なんてまだまだ元気でしっかりメンテすれば永く住めるものですが、それがタダで土地についてくるイメージです。
しかし、自分がいいと思った中古住宅がピンポイントで築20年から25年の範囲であることはそうないかもしれません。私は許容範囲としては築10年から35年ぐらいかなと思います。
築10年を切るようだとまだまだ建物の価格がしっかりと計算されていてそんなに値が落ちません。それならもう少し足して新築もどうかと視野に入ってきますし、逆に築35年を過ぎてくると、建物の状態によりますが、リフォームにかかる費用が大きくなる可能性もありますし、そもそも前の所有者さんによっては築年数以上に建物が傷んでいる可能性もあります。
リフォームを一切していないもの
よく「リフォーム済」として売られている中古住宅がありますが、これは避けたほうがいいかと思います。このようなリフォームはたいていの場合、売るためにきれいにするリフォームしかしていません。本来、リフォームというものはきれいにするだけ、設備をサラにするだけではあまりにももったいないです。同じリフォームをするのなら耐震性能や断熱性能、シックハウス対策いわゆる空気環境性能を高めるようなリフォームをするべきだと思います。
売るためだけの簡単なリフォームでも、当然のことながらその費用は販売価格に上乗せされています。つまり、間接的に簡易なリフォームの費用を支払っているわけです。同じリフォーム費用を支払うのであれば、自分の希望にそったリフォームをしたいと思います。
大きな傾きがみられないもの
内装や外装の傷みは簡単にやり替えがきくのであまり心配しなくてもかまいませんが、構造にかかわる部分はそうはいきません。特に大きな傾きがある建物は避けるべきです。築20年もすると普通は少しぐらいの傾きはあるものですが、きつくなると体調をくずす可能性もあります。
雨漏りやシロアリ被害がないか軽微なもの
構造にかかわると言いますと、雨漏りやシロアリの被害がひどいものも避けるべきです。あっても軽微なものに限ります。長年にわたる雨漏りやシロアリの被害で傷んだ構造部分は簡単にはやりかえできません。場所によってはほとんど不可能です。
私はこの4点だけおさえていたら、あとのことはあまり気にしなくていいかなと思います。水害も被らないような土地が望ましいと思われる方も多いと思いますが、それはそもそも土地をさがすエリアを考える時点の話なので、少しテーマが大きいと思い割愛しております。
「お買い得な中古住宅」もう少し詳しく
https://www.youtube.com/watch?v=xC7xuL0OPpY
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こんにちは、吉信秀樹です。
最近、読書量が落ちてきているのが気になっています。これまでは疲れていても、夜、ふとんに入ってから30分や1時間は普通に本を読んでから寝たものですが、近頃はすぐに眠ってしまいます。おかげでいつまでも同じ本を読んでいるような気がします（苦笑）。
では、またお会いしましょう！
カテゴリー： 土地さがし
